Жилье в Казахстане дорожает не только из-за возможности вывода пенсионных накоплений. Есть несколько причин. Как можно стабилизировать цены и продолжится ли рост?
Летом 2021 года рост цен на жилье в Казахстане не прекратился, вопреки ожиданиям экспертов рынка и потенциальных покупателей. Доходы населения снизились, но спрос на покупку жилья остался высоким - во многом благодаря запуску программы использования гражданами пенсионных накоплений. От возникшего ажиотажа выигрывают как застройщики, так и владельцы вторичного жилья, которые довольны притоком покупателей. Однако все чаще делаются прогнозы о скором окончании бума на рынке недвижимости.
Как изменятся цены на жилье в ближайшие месяцы, произойдет ли новый скачок цен и когда наступит лучшее время для инвестирования в недвижимость, изучили аналитики FinReview.
Только столица соответствует стандартам ООН по обеспечению жильем
Общая площадь жилищного фонда в Казахстане составляет 373 миллиона квадратных метров, большая часть из которых (64%) сосредоточена в городах. В то же время три мегаполиса — города Нур-Султан, Алматы и Шымкент — формируют около 40% всего городского жилого фонда
Соответственно, регионы испытывают острую нехватку строящихся жилых объектов. По показателю обеспеченности населения жильем, который показывает, сколько квадратных метров жилья приходится на одного жителя, республика значительно отстает от международных стандартов. Согласно рекомендации ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м. жилья, а в Казахстане этот показатель к концу 2020 года составил всего 22,6 кв. м.
В региональном контексте хуже всего ситуация обстоит в южной густонаселенной части страны. Например, в Жамбылской области на одного жителя приходится 17 кв. м. жилья, в Туркестанской области — 18,7 кв. м., а в Алматинской области — 20,2 кв. м. Соответствие стандарту ООН обеспечено только в городе Нур-Султан, где на одного жителя приходится 30,5 кв. м. жилья.
Для увеличения жилищного фонда государству необходимы стимулирующие меры как для жителей, так и для строительных компаний. Одной из таких мер является ипотека.
Стоимость 1 кв.м жилья, тыс. тенге
Ипотечные кредиты в условиях пандемии
Интересным фактом является то, что в коронавирусный период 2020 года рынок ипотеки замедлил темпы выдачи кредитов только на период блокировки, с марта по май. Но с июня рынок восстановил динамику ипотечного кредитования и даже до докризисного уровня.
В этом году тенденция к росту продолжилась и во многом была обеспечена возможностью досрочного изъятия пенсионных средств гражданами. Банки ощутили резкий приток клиентов — за последние восемь месяцев около 264,5 тыс. казахстанцев использовали пенсионные накопления для покупки жилья. Еще 131 тысяча человек погасили свои ипотечные кредиты. В денежном выражении с пенсионных счетов было переведено более 1,7 трлн тенге.
В свою очередь, за последние семь месяцев банками было выдано ипотечных кредитов на сумму 892,7 млрд тенге. Однако здесь коммерческие банки действовали только как распределители денег, а вливание средств на рынок обеспечило государство. Финансируемые им льготные ипотечные программы "7-20-25" и "Баспана Хит", программы доступного кредитования "Отбасы банка ", а также программы социального кредитования для различных групп населения стали стимулирующим эффектом для развития ипотечного рынка.
Почему жилье дорожает?
Во-первых, существует высокий спрос. Основной особенностью здесь является концентрация ипотечного рынка. Основная его часть, или 52%, традиционно сосредоточена в городах Нур-Султан и Алматы. Четверть рынка формируется в Мангистауской, Актюбинской, Восточно-Казахстанской и Карагандинской областях, а также в городе Шымкент.
В этих регионах темпы роста ипотечного кредитования в 2021 году достигли от 12% до 23%, а ввод в эксплуатацию нового жилья вырос с 13% до 24%. То есть на рынке наблюдается высокий спрос, вызванный возможностью использования пенсионных накоплений, действием государственных жилищных программ и расширением кредитования "Отбасы банком". И, как вы знаете, спрос создает рост цен. Таким образом, в августе первичное жилье подорожало на 10,9% по сравнению с декабрем 2020 года и достигло 343,8 тыс. тенге за кв. м., а стоимость благоустроенного жилья выросла на 17% до 272,8 тыс. тенге за кв. м.
Динамика цен на рынке жилья, %
Во - вторых, существует нехватка жилья. Это одна из ключевых причин роста, которая, учитывая текущую динамику рынка жилья, будет актуальна в ближайшие 15-20 лет.
В настоящее время дефицит жилья в стране составляет примерно 180-200 миллионов квадратных метров. К 2025 году Казахстан намерен построить 100 миллионов квадратных метров жилья. Однако, учитывая ежегодный прирост населения на 1,3%, дефицит жилья останется на уровне 120-130 миллионов квадратных метров.
В-третьих, высокая стоимость строительных материалов. Внутренний спрос на строительные материалы не закрывается отечественными производителями. По некоторым видам продукции доля импорта превышает 80%. Например, листовое стекло полностью импортируется из-за рубежа.
Высокий уровень импорта, в свою очередь, негативно сказывается на торговом балансе страны, оказывая давление на национальную валюту, а также на экономическую активность. По данным Бюро национальной статистики, за первые семь месяцев 2021 года импорт строительных материалов достиг 368,5 миллиона долларов США, что в 16 раз превышает экспорт.
Конечно, это серьезный удар по ценообразованию на недвижимость.
Инвестиции в строительный сектор помогут стабилизировать цены
Строительный сектор является одним из приоритетных направлений развития национальной экономики. Для стимулирования его роста в стране реализуются меры государственной поддержки в рамках ГПИИР на 2021-2025 годы, Предпринимательского кодекса, программ "Экономика простых вещей" и "Дорожная карта—2025", а также через специальные экономические зоны.
Очевидно, что для увеличения объемов строительных работ необходимы денежные вложения. Однако статистика показывает, что оборотный капитал, выделенный на увеличение производственных мощностей за первые семь месяцев 2021 года, на 97% состоял из собственных средств компаний. То есть развитие сектора ограничено финансами самих компаний, и это делает сектор уязвимым к местным и внешним факторам.
Помимо развития промышленных мощностей, Казахстан остро нуждается в собственных заводах по производству строительных материалов. Помочь в этом могут инвестиционные фонды, которые активно занимаются привлечением инвестиций в страну.
Частные инвесторы уже проявляют повышенный интерес к казахстанским строительным компаниям. В июле 2021 года ТОО "Мегастрой", дочерняя компания холдинга BI Group, выпустила купонные облигации на сумму 6,3 млрд тенге на Международной бирже Астаны (AIX). Это было второе размещение после дебютного выпуска в марте, и снова спрос превысил предложение.
Что касается прямых иностранных инвестиций, то картина менее позитивная. По итогам первого квартала 2021 года в строительный сектор было привлечено 216,9 млн долларов США инвестиций, что на 9,8% больше, чем в прошлом году. Однако по сравнению с 2019 годом показатель сразу снизился на 34%.
Конечно, привлечение инвестиций и их влияние на секторы экономики-это довольно длительный процесс. Казахстан институционально готов к работе с иностранными инвесторами. Это только вопрос времени, так как инвесторы проявляют интерес к казахстанскому рынку. Например, созданная юрисдикция и нормативная база МФЦА привлекают инвесторов — объем их инвестиций в различные отрасли экономики уже достиг 5 миллиардов долларов США. Из них 3,6 миллиарда долларов США - прямые инвестиции и 1,4 миллиарда долларов США - портфельные инвестиции.
А пока можно ожидать только подорожания недвижимости
Стоимость строительства в Казахстане значительно возросла, особенно во время коронакризиса, когда производственные мощности были сокращены при достаточно высоком спросе. Продовольственные и непродовольственные товары одними из первых испытали рост цен. Их стоимость увеличивается в среднем на 15-20%. И недвижимость уже догоняет эту тенденцию.
В ближайшие 10-15 лет ситуация не изменится, и жилье продолжит дорожать. По нашим прогнозам, к концу года стоимость вырастет до 355-365 тыс. тенге за кв. м.
Перевод с англ. подготовлено порталом Allinsurance.kz