Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель получает ряд преимуществ: готовый дом, обжитый район, развитая инфраструктура. Между тем рисков при сделках с жильем, которое уже побывало в собственности других, не меньше, чем при покупке квартиры в новостройке. На какие аспекты нужно обратить особое внимание, рассмотрим в материале.
Купить квартиру — это не в булочную сходить. Волнение, недоверие, сомнения зачастую бывают спутниками покупателей. Но иногда приходишь на просмотр объекта, а там открывает дверь опрятная старушечка, показывает красивый вид из окна, пирогами угощает. И человек готов уже расстаться с накопленной таким трудом суммой денег. Но в этот момент важно не дать усыпить вашу бдительность, и увидеть проблемы, скрываемые за улыбками и пирогами.
1. Покупка по недействительной доверенности
Доверенностью признается письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу (поверенному). Нотариально заверена должна быть доверенность на управление имуществом и на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения.
Квартиры, продающиеся по доверенности, наиболее опасные для покупки. Лучше отказаться от покупки, если продающая сторона действует по доверенности. Доверенность может быть в любое время отменена доверителем, признана недействительной. Доверитель может просто умереть, и тогда придется иметь дело с его наследниками, которые могут не согласиться передать уже купленное вами имущество.
Необходимо также знать, что содержит в себе доверенность: дату выдачи, фамилию, имя, отчество и адрес доверителя и поверенного, срок действия (максимальный срок может составлять 3 года, если же срок не указан – доверенность действует в течение 1 года); возможность передоверия поверенным своих полномочий третьим лицам (если такое право прямо не записано, доверенность считается выданной без права передоверия); перечень полномочий, предоставленных поверенному.
Договор купли-продажи вступает в силу только после его государственной регистрации. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такая сделка может быть признана недействительной.
2. Незаконная приватизация
Под приватизацией жилья понимается приобретение гражданами в собственность занимаемых ими жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Важно знать, что в данной процедуре должны были принять участие все, кто зарегистрирован в квартире. И если права одного из членов семьи были ущемлены, например, мать приватизировала жилье, пока сын отбывал наказание, или не учли права несовершеннолетних, то в итоге страдает покупатель.
Сделка может быть признана недействительной из-за незаконной приватизации. Обратите внимание, если на момент совершения сделки кто-то из близких родственников собственника квартиры признан исчезнувшим, отсутствующий член семьи может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.
3. Продажа без согласия сособственников
Обратите внимание на количество собственников квартиры. Согласие на продажу должны дать оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Среди собственников недвижимости могут быть несовершеннолетние дети. Сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Другими словами, абсолютно все собственники квартиры должны дать согласие на сделку. Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.
4. Неучтенное наследство
Следует насторожиться, если недвижимость была получена в наследство. Нужно убедиться, что никого из наследников не «забыли» при вступлении в наследство. Обратите внимание на то, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, как она досталась последнему собственнику.
Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих лиц при продаже жилья будут нарушены, то сделка может быть признана недействительной.
5. Незаконная перепланировка
Незаконные перепланировки производятся повсеместно. Незначительные штрафы не пугают жильцов, вдохновленных дизайнерскими затеями. Согласно статье Кодекса «Об административных правонарушениях» незаконная перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме влечет штраф на физических лиц — в размере 30 МРП (75 750 тг в 2019 году).
Между тем покупать квартиру, где перепланировка не узаконена, не стоит. В противном случае перепланировку должен будет узаконить новый владелец, что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно. Есть несколько случаев, когда перепланировка запрещена. Так, в крупнопанельных домах перепланировка квартир с устройством проемов в несущих стенах не допускается.
Проверить законность планировки жилья можно, попросив продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию.
6. Долги по взносам за капитальный ремонт
После покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин должен внушительную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверьте наличие долгов до оформления сделки.
Что касается задолженности по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.
7. Неликвидный объект
Не стоит покупать низколиквидные квартиры. Это может быть жилье в старом панельном доме с неудобной планировкой, в неблагополучном районе: может соседствовать с промышленной зоной, крупными транспортными магистралями или, наоборот, объект может быть проблемным с точки зрения транспортной доступности.
Во многом ликвидность квартиры определяет тип и общее состояние здания. Так, наименее ликвидны дома старого фонда с деревянными перекрытиями. Квартиру в таком доме банки не принимают в качестве залога по ипотеке из-за высокой пожароопасности. То же касается квартиры, расположенной в аварийном здании.
8. Слишком низкая цена
Мошенники на рынке недвижимости не дремлют, их жертвами могут стать одинокие пожилые люди, дети-сироты или лица с алкогольной или наркотической зависимостью. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, а хозяев выписывают и переселяют подальше. Так как надо действовать быстро, цены в этом случае обычно занижены.
Поэтому если вам дорого ваше спокойствие, а также время и деньги, то стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору, который, обладая большим опытом работы на рынке жилья и необходимыми знаниями, сможет точно проанализировать все возможные риски, о существовании которых обычный покупатель даже и не подозревает.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz