Как правильно оформить обмен на рынке жилья

Обзор объявлений казахстанских интернет-ресурсов показывает, что варианты обмена предлагаются самые разнообразные. Люди хотят расшириться, и меняют «однушки» на «двушки», «двушки» на «трешки», квартиры на дома. Другие, напротив, хотят жилплощадь поменьше, и просят доплату. Встречаются варианты обмена недвижимости в поселке на город, междугородние и обмены между странами. Например, встречаются такие предложения: меняют квартиру в Алматы на дом в Московской области, двухэтажный дом в Саратове на 2- или 3-комнатную квартиру в Астане, 2-комнатную квартиру в Туркменабаде (Туркменистан) на 1-комнатную квартиру в Алматы и так далее.

Плюсы обмена

• Обмен можно осуществить без всякой доплаты.
• Крыша над головой всегда гарантирована.
• Даже если по каким-то причинам договор мены признают недействительным, вы получите назад свою недвижимость.
• Нет причин беспокоиться о росте цен, так как обмен происходит одновременно.

Особенности обмена в городах Казахстана

— Очень частый обмен — это авто с доплатой на квартиру, — говорит руководитель карагандинского риелторского агентства «Адмирал» Ирина Барбаева. — Раньше это было редко, так как продавцу недвижимости хотелось наличные, а уж машину он и сам, если надо, выберет, какую захочет, или авто ему совсем не нужно. Но времена изменились, очень много сейчас продавцов недвижимости, а покупателей на порядок меньше, поэтому чаще всего сейчас соглашается продавец (особенно, если это дорогая недвижимость). Он получает таким образом часть денег уже сейчас, а часть после продажи этого авто. Следующий обмен — это квартиру большую на меньшую. Это вариант, когда срочно нужны деньги. Например, не справляются с кредитом, на обучение детям, лечение. Или дом хотят поменять на квартиру, когда сложно жить в доме в связи с возрастом, например.

А в столице обращения по обмену более редки, считает директор компании «Этажи» в Астане Жани Турысов. По его оценке они составляют менее 1%.

— Как правило, обмен предлагают или люди, у которых о современном рынке недвижимости нет практически никакого представления — люди в возрасте, из глубинки и другие. Часто встречается категория людей, кто уже пробовал продавать и не смог реализовать свою недвижимость. Как правило, в силу несоответствия рыночным ценам — по этой причине меняют частные дома и многокомнатные квартиры. То есть, если вы видите объявления, предлагающие обмен, то с вероятностью выше 90% цена у этих объектов завышена!

Жани Турысов считает, что ни для опытного риелтора, ни для опытного нотариуса никакой сложности в подобных сделках нет.

— Кстати, чтобы подтвердить редкость мены на рынке, точнее не предложений, а реальных сделок, вы можете обратиться к нотариусам с опросом, — предлагает директор агентства «Этажи». — Мы его делали и выяснили, что есть нотариусы, работающие более 5 лет, которые ни разу не сталкивались с договором мены! У работающих более 10 лет процент таких сделок был ниже 1%, что подтверждает статистику нашей компании «Этажи» по обращениям клиентов.

По словам Жани Турысова, в сделке по мене стоимость услуг риелтора будет точно такой же, как и в обычной сделке.

Стоит также отметить и другие особенности обмена. Например, обменять 3-комнатную квартиру на две 1-комнатные не получится, если только они не будут расположены в менее престижных районах. Это связано с тем, что, в основном, стоимость 1 кв. м 1-комнатной квартиры выше, чем 2-или 3-комнатной. Также неравноценным будет обмен 2-комнатной квартиры на две 1-комнатные в одном районе. Без доплаты будет не обойтись. Сложно перечислить все варианты сделок обмена. Каждый случай требует индивидуального подхода.

— Не всегда обе стороны могут сразу договориться, каждая хочет завысить стоимость своей недвижимости, — говорит директор риелторского агентства «Адмирал» Ирина Барбаева. — «У меня ремонт лучше, у меня район, этаж» и так далее. Ведутся долгие переговоры, и только в 50% получается результат. Всегда проще продать и купить то, что хочется, выбрать район, этаж, дом, ремонт, Иногда это обмен с рассрочкой, и здесь все индивидуально: на какой срок, как передаваться будут деньги.

Что касается обмена междугороднего или международного, то хоть и встречаются предложения подобного рода, все же такой вид операции является наиболее сложным, затратным и осуществляется очень редко. Гораздо проще продать недвижимость, а потом спокойно выбрать понравившуюся в другом городе или государстве.

Какой договор правильнее заключить при обмене

Нотариус Салтанат Бельбаева считает, что, если фактически есть обмен, то людям выгоднее оформить все это договором мены.

— Стоит это 30 300 тенге, также как и договор купли-продажи дарения между посторонними людьми, — говорит она. — Если оформлять это двумя договорами купли-продажи, то соответственно, эту сумму надо умножить вдвое.

Договор мены не только экономически выгоднее, но и юридически безопаснее. Не стоит заменять договор мены другими — договорами купли-продажи, дарения и т. д. Например, вы совершили обмен, но решили оформить два договора купли-продажи. По такому договору одна сторона обязуется передать квартиру в собственность, другая — уплатить за нее определенную денежную сумму (статья 406 п.1 ГК РК). Но денег вы фактически не получаете, а только другую квартиру.

Если же договор купли-продажи полученной вами квартиры оформлен неправильно (например, не учтены права супруга и т. д.), сделка может быть признана недействительной. Вы можете лишиться полученной квартиры. А так как договор купли-продажи составлен правильно и имеет юридическую силу, то прав на свою бывшую квартиру у вас не будет, и денег за нее вы не получите. Таким образом, вы лишаетесь и квартиры, и денег. Поэтому не стоит рисковать, а лучше оформить сделку договором мены.

Согласно договору мены, в соответствии со статьей 501 Гражданского кодекса РК, каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой, то есть происходит взаимная передача принадлежащего им имущества, в нашем случае — квартир. При совершении сделки стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемых квартир (промерзающие стены, течь крыши и т.д.), а также о правах на недвижимость третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и др.). Желательно все это отразить в договоре мены.

Также в договоре обязательно должны быть указаны сроки передачи имущества. Для подтверждения факта передачи желательно оформить акт приема-передачи. Стороны подписывают его непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье. Окончательный обмен должен состояться не позже обозначенной в договоре даты.

Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры (купли-продажи, мены или дарения), заключается она в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

— Если стороны действуют с согласия супругов, то указываются данные супругов, — уточняет нотариус Салтанат Бельбаева. — Указываются технические характеристики, описание обмениваемых объектов. Берутся с ЕНИСа справки о зарегистрированных правах (обременениях). Обмен может производиться без доплаты, указывается это. Если с доплатой, то указывается сумма, какая сторона какой передает какую сумму при обмене. После заключения договора мы отправляем его на регистрацию. В течение трех рабочих дней новый собственник должен заплатить за регистрацию на Казпочте. Через сутки примерно появляется информация, что зарегистрировано право, то есть в кабинете нотариуса появляется это уведомление. Если происходит обмен на машину, то клиент с этим договором мены идет в специализированный ЦОН и получает техпаспорт на свое имя. Нотариусы могут сейчас брать справки об отсутствии обременения на машину за исключением автомобилей, которые принадлежат собственникам на основании свидетельства о регистрации транспортного средства.

Что необходимо при обмене

• личная явка всех сособственников недвижимости старше 14 лет с паспортами или удостоверениями личности (для достигших 16 лет);
• нотариальные доверенности с необходимым объемом полномочий от всех отсутствующих сособственников;
• личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке, если жилье приобретено во время брака (кроме случаев получения ее в дар или по наследству), либо нотариальное заявление супруга о согласии на обмен;
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.д.)
• справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и сделок с ним. Выдается Департаментом юстиции через ЦОНы по месту нахождения квартиры. Действительна такая справка один день, поэтому заключать договор мены необходимо непосредственно в день ее получения;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних сособственников квартиры;
• разрешение органа опеки и попечительства (опекунского совета) на продажу доли несовершеннолетних сособственников квартиры.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz