Расскажем совместно с руководителем службы городского планирования и координации территориального развития по Алмалинскому району Бахытом Рымжановым, сколько этапов необходимо пройти при подготовке к строительству дома, какие процедуры упростили, а от каких избавились, обязательно ли обращаться в проектные организации и как ввести жилой объект в эксплуатацию.
1. Получение архитектурно-планировочного задания.
Строительство следует начинать с получения архитектурно-планировочного задания (АПЗ) в органах архитектуры.
Для этого в ЦОН лично или онлайн нужно предоставить следующие документы:
— заявление по утверждённой форме;
— удостоверение личности;
— задание на проектирование;
— госакт на земельный участок;
— опросный лист для технических условий (ТУ) на подключение к коммуникациям;
— топосъёмку участка.
При подаче документов онлайн госорганы могут запросить дополнительные документы.
В заявлении следует указать Ф.И.О. и контакты, адрес и наименование проектируемого объекта; сделать отметку о выборе пакета № 2, так как именно он применяется при строительстве нового здания.
В опросном листе для техусловий нужно заполнить таблицу с планируемыми мощностями коммуникаций для дома — электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, ливневая канализация, телефонизация, газоснабжение.
К примеру, для обслуживания двухэтажного дома площадью 120 кв. м достаточно 5 кВт электроэнергии и 0.76 куб. м воды в час.
Архитекторы отправляют опросный лист поставщикам, которые определят точки врезки и возможность предоставления указанных мощностей.
Без технических условий органы архитектуры не имеют права выдавать АПЗ.
В задании на проектирование указываются: вид строительства, основные технико-экономические показатели жилого дома и иных строений, состав и площадь помещений, этажность, инженерное оборудование и др.
Срок изготовления АПЗ составляет 15 рабочих дней. В готовом задании должны быть указаны градостроительные, архитектурные требования и ограничения, которые необходимо учесть при разработке эскизного проекта:
— план красных линий на участке;
— вид и особенности грунтов;
— водоохранные зоны;
— интересы соседей смежных участков;
— требования к конструкции с учётом сейсмичности районов;
— размеры дома, площадь здания в процентном соотношении к размеру участка;
— требования к отделке и инженерным сетям;
— обязательства, возлагаемые на застройщика.
Получение АПЗ обязательно. Оно не требуется только при строительстве объектов сезонного, временного назначения или хозяйственно-бытовых построек (времянки, гаражи, сараи).
2. Изготовление эскизного проекта.
Этот этап упростили в начале 2018 года. Теперь не нужно делать подробный рабочий проект. Допускается включение только эскизной части — начерченной модели будущего строения с его расположением на участке и внутренней планировкой. Подробности могут вноситься уже по желанию самого заказчика.
По словам Рымжанова, в эскизном проекте нужно указать:
- план благоустройства территории,
- точки подключения инженерных коммуникаций,
- расположение дома и построек на участке,
- отступы от границ,
- план дома в разрезе,
- вид фасадов.
Для обзорности и законченности картинки по желанию к проекту можно приложить 3D-изображение дома.
Также упрощение состоит в отсутствии необходимости привлекать к строительству авторский, технический надзор и подрядные организации. Зато стало обязательным обращаться к лицензированным проектировщикам. Именно они сегодня берут на себя ответственность за качество строения, поскольку по упрощённой схеме эскиз не проходит государственную экспертизу.
Кроме этого, необязательно обращаться к сейсмологам. Все необходимые расчёты конструкции дома должен сделать проектировщик.
Если даже собственник найдёт понравившийся проект дома в Сети или где-то увидит и сам нарисует, потребуется адаптировать его к нормативным требованиям при помощи проектировщиков.
Без подписи, печати и лицензии проектировщика госорганы не утвердят эскизный проект!
Ориентировочная рыночная стоимость разработки эскизного проекта в частных лицензированных компаниях Алматы в среднем начинается от 100 тысяч тенге. Более подробная «начинка» проекта может увеличить сумму до 200–250 тысяч тенге.
Если есть сложности с рельефом участка, грунтовыми водами либо другие сложности, то стоимость проекта может сильно увеличиться.
Эскизные проекты для согласования принимаются в ЦОНах. Срок рассмотрения — 10 рабочих дней. Готовый эскизный проект поступает в органы архитектуры. При его соответствии нормативам заказчику выдаётся согласование по проекту.
АПЗ и эскизный проект теперь не имеют срока годности, т. е. эти документы бессрочные.
О том, как согласовать эскизный проект онлайн, можно узнать здесь.
3. Строительство дома.
После согласования эскизного проекта можно приступать к строительству объекта. Уведомлять госорганы о начале работ не нужно! Эту норму тоже исключили из правил.
Требования и рекомендации:
- Обязательно от границ участка и красных линий нужно отступать не менее трёх метров. От смежных границ с соседними участками также необходимо отступить не менее трёх метров, чтобы расстояние между постройками на вашем и соседнем участке составляло не менее шести метров.
- По новым правилам котельную нельзя располагать в подвальной части дома, только на уровне первого этажа. Она должна иметь отдельный вход.
- Площадь озеленения и твёрдого покрытия на участке должна составлять 40 % соответственно, остальные 60 % можно использовать под застройку.
- Внешние стены дома для сезонной температуры Алматы желательно строить в два кирпича (толщина 50 см). При меньшей толщине, в полтора кирпича (38 см), наружные стены утепляются пенополиуретаном до 10 см (два листа по 5 см). В этом случае гарантируется теплоизоляция металлических и железобетонных конструкций, и дом не будет сыреть.
- Важно учитывать особенности грунта. На большей части Алматы преобладают грунты-плывуны, склонные к оползням.
Архитекторы советуют строить частные дома на бетонной армированной плите высотой 12–18 см (шаг армирования 10 см) на балласте. Затем устанавливаются колонны-арматуры различного диаметра. Таким образом создаётся единый жёсткий каркас, который сохраняет цельность всей конструкции.
Что касается инженерных коммуникаций, то их прокладка осуществляется в соответствии с действующими нормативными требованиями лицензированными строительными организациями. Глубина пролегания, расстояние между инженерными коммуникациями определяются проектными проработками.
4. Ввод в эксплуатацию.
После окончания строительства следует заказать технический паспорт на построенный дом и существующие постройки, заполнить акт приёмочной комиссии и после подписания сдать на регистрацию в ЦОН.
По материалам Krisha.kz