Приобретая квартиру, чаще всего люди задумываются и о покупке парковочного места. Сколько оно стоит, как правильно его оформить и как проверить документы владельца, а также можно ли в паркинге возвести стены и сделать мини-гараж — рассказываем подробно.
Какие цены?
В объявлениях на Krisha.kz стоимость обычного места для парковки находится в пределах 500 тысяч — пяти миллионов тенге. При этом предложений до полутора миллионов достаточно много, в таких ценовых пределах паркинги продают и частные лица, и застройщики.
Стоимость машино-места обычно коррелируется с классом жилья. В отделах продаж столичных новостроек мы нашли цены от 800 тысяч (правда, по акции с 50-процентной скидкой и лишь в некоторых ЖК), у крупных компаний — от 1.8 млн тенге.
Как оказалось, в Астане можно купить не только машино-место, но и паркинг целиком. Например, сейчас в объявлениях на Krisha.kz за два миллиарда тенге продаётся 5-этажное здание паркинга, в описании к которому говорится о возможности изменить целевое назначение на торговый центр.
В Алматы предложений немного меньше, а цены выше. Они стартуют от 1.2 млн тенге, а за максимум в 7.5 млн можно купить сразу два места рядом.
В остальных 14 областях и городе республиканского значения, Шымкенте, частных объявлений о продаже паркингов на момент написания материала не обнаружено.
Что можно и чего нельзя делать в паркинге?
Основные требования к парковочным местам в Казахстане перечислены в строительных нормах (СН 3.03-05-2014). Написаны они так, как будто в паркинге уже что-то горит — очень много внимания уделено противопожарной безопасности. В самом деле, если представить, что стандартная сотня машин, на которую рассчитан встроенный паркинг ЖК третьего класса комфортности, заправит полные баки, то в цокольном этаже многоэтажки бензина будет около шести тонн. Кстати, СНиПы акцентируют внимание на хранении машин с ГБО как минимум, их нельзя размещать в цокольных и подземных этажах.
Что ещё? В помещениях для хранения автомобилей нельзя размещать торговые объекты, создавать временные укрытия для автомобилей на эксплуатируемой кровле, курить. По крайней мере, в паркинге должны быть соответствующие указатели.
Стоит добавить, что строительные нормы содержат ссылки ещё на полтора десятка документов, среди которых СНиПы по освещению и вентиляции. Кроме того, существует отдельный свод правил — СП РК 3.03-105-2014, содержащий приемлемые решения для выполнения настоящих требований.
Свод правил определяет ещё некоторые моменты, в частности размер парковочного места. С учётом минимально допустимых зазоров безопасности он должен составлять 5.5×2.5 м, а для инвалидов, пользующихся креслами-колясками, — 6×3.6 м.
Минимальная высота помещений в местах проезда и хранения автомобилей (от пола до низа выступающих конструкций и оборудования) должна превышать не менее чем на 20 см высоту автомобиля, при этом быть не менее двух метров. Можно заметить, что запаса на «автобокс» здесь нет.
Учитывая все ограничения, хранить в паркинге что-либо, кроме машины (например, квадроцикл или снегоход), не очень удобно. Да и к машине подойти может любой желающий. Выходом из ситуации может стать ограждение машино-места сеткой-рабицей — такой вариант тоже предусмотрен сводом правил.
Можно ли превратить паркинг в гараж?
Казалось бы, возведи стены, сделай ворота... Но! В строительных нормах прямо сказано, что в подземных парковках этого делать нельзя от слова совсем.
Правда, свод правил уточняет, что всё-таки допускается устройство обособленных боксов, если речь идёт об отдельно стоящих подземных автостоянках на незастроенной территории. В общем, уточнение не для жилых комплексов.
Самостоятельно строить боксы в надземных автостоянках тоже нельзя.
А в коммерческую недвижимость?
Как же автомойки, станции техобслуживания, пункты замены масла, которые нередко встречаются в паркингах? Разместить такие объекты, очевидно, можно, если территория с соответствующим целевым назначением будет выделена застройщиком. Более того, если паркинг (не подземный) имеет больше 200 машино-мест, то, согласно своду правил, при нём должна быть мойка. Отсутствовать она может лишь при наличии действующей автомойки в радиусе 400 метров от проектируемого объекта.
Мы на всякий случай обзвонили топовые строительные компании и на уровне отделов продаж всюду получили отказ в разрешении на переоборудование парковочного места под что-либо ещё. Как нам пояснили, в связи с негативным опытом подобного сотрудничества в прошлом.
Самому это делать запрещено. Согласно п. 4.5.4 СП РК 3.03-105-2014, «не допускается переоборудование или использование отдельных боксов, предназначенных для хранения автомобилей, в качестве помещений для осуществления ремонтных работ».
Встречаются, однако, владельцы машино-мест, которые возводят стены самовольно. Им грозит серьёзный штраф за нарушение пожарной безопасности, а также от органов контроля в сфере архитектуры с предписанием демонтировать незаконное строение.
Как оформить?
Каких-либо нюансов в оформлении сделок купли-продажи парковочных мест мы не обнаружили. Будучи объектом недвижимости, парковочное место имеет технический паспорт, в котором указан его адрес, кадастровый номер, границы, площадь и государственную регистрацию.
— Отличия сделки купли-продажи парковочного места от купли-продажи квартиры или любого другого недвижимого имущества незначительны, я бы даже сказал их нет. Требования законодательства к отчуждению недвижимого имущества одни, — рассказал нотариус Русланбек Батаев.
Правоотношения в этой сфере регулирует закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Согласно статье 2, документами, на основании которых возникают, изменяются и (или) прекращаются права (обременения прав) на недвижимое имущество, могут быть договоры передачи, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и другие. Также правообладатель должен иметь паспорт (план) парковочного места.
Русланбек Батаев пояснил, что для отчуждения машино-места владелец должен представить удостоверение личности, правоустанавливающий документ на отчуждаемый объект недвижимости, его паспорт (план). Если собственник приобретал парковочное место во время брака, то в соответствии со ст. 34 Кодекса РК «О браке и семье» для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Покупатель, в свою очередь, также предоставляет удостоверение личности и, если находится в зарегистрированном браке, прилагает к документу согласие супруга (и). Это регламентировано вышеназванном кодексом — владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При наличии брачного договора, в котором установлен режим раздельной собственности, покупатель представляет брачный договор. Это означает, что парковочное место приобретается в индивидуальную собственность покупателем.
Покупатель не может запрашивать каких-либо справок из Центра обслуживания населения на объект недвижимости, который ему не принадлежит, однако это может и должен сделать нотариус при оформлении сделки.
При удостоверении сделки нотариус истребует правоустанавливающие документы, далее получает справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках через ЕНИС (Единая нотариальная информационная система) и проводит правовую экспертизу.
И напоследок совет покупателям от редакции: обязательно проверьте, нет ли у владельца парковочного места долгов перед обслуживающей организацией и по налогам? На обслуживание машино-места обычно заключается отдельный договор с местной управляющей компанией или КСК. У них же заранее уточните тарифы.