Аналитики Swiss Re Institute предупреждают, что давление в офисном секторе и ужесточение стандартов кредитования создают проблемы для коммерческой недвижимости США, способствуя более слабым перспективам экономического роста и уязвимости финансового сектора.
Хотя давление вряд ли создаст системные риски, перестраховщик ожидает, что коррекция продлится несколько лет, но говорит, что влияние на небольшие банки, вероятно, будет больше, чем на долгосрочных инвесторов и страховщиков.
«В ближайшие годы сектор коммерческой недвижимости США столкнется с существенными препятствиями», — отметили Махир Рашид, старший экономист по управлению рисками группы в Swiss Re, вместе с Джеймсом Финукейном, старшим экономистом, и Шин Юкава, специалист по инвестициям, управление активами группы.
Аналитики пояснили, что небольшие американские банки выдают 80% банковских кредитов CRE, и, помимо значительных убытков в пересчете на рыночную стоимость вложений в ценные бумаги и неопределенности с депозитами, проблемные активы в сфере недвижимости вызывают опасения по поводу общей финансовой стабильности.
Еще до недавних стрессов в банковском секторе на рынке CRE в США наблюдалось падение цен на фоне ослабления спроса, в то время как стандарты кредитования быстро ужесточались.
«Заглядывая вперед, мы видим многолетний спад спроса на офисные помещения, вызванный укоренившимися структурными изменениями в постпандемической экономике», — пишут аналитики. «Это окажет давление как на небольшие банки, так и на страховщиков, но проблемы, вероятно, будут более выраженными для первых, и они вряд ли будут представлять системную угрозу финансовой стабильности».
Страховщики сталкиваются с меньшим немедленным давлением, чем небольшие банки, учитывая отсутствие депозитного риска, больший вес в пользу более качественных ипотечных кредитов и ценных бумаг CRE, меньший общий вес CRE в инвестиционных портфелях и позиционирование в отношении менее пострадавших сегментов, таких как жилье, отмечает Swiss Re.
В США Swiss Re подчеркивает, что только 36% аннуитетных обязательств могут быть отозваны держателями полисов без штрафных санкций, а обязательства P&C защищены от исполнения.
Согласно установленным законом документам на 2022 год, страховщики жизни владели ипотечными кредитами на сумму $668 млрд, а страховщики P&C — всего на $28 млрд, что составляет 13% и 1% их соответствующих инвестиционных портфелей по сравнению с 24% кредитов банков США.
Добавление прямых владений недвижимостью увеличивает долю портфеля до 14% и 2%, а риск инвестиций страховщика в офисные помещения оценивается в 21%, что на 11 процентных пунктов ниже национальной доли, и в 29% для относительно сильного многоквартирного сегмента.
«Страховые риски также хорошо диверсифицированы по типам собственности и географическим регионам», — отмечают аналитики. «Это говорит о том, что широкомасштабный спад CRE представляет меньший риск платежеспособности для большинства страховщиков, чем для банков».
Подготовлено порталом Allinsurance.kz