Как проверить юридическую чистоту вторичного жилья: этапы проверки, советы

Специалисты, употребляя термин «юридическая чистота» имеют в виду то, что для купли-продажи нет юридических препон, и в результате сделки ничьи интересы нарушены не будут. Проверка чистоты сделки подразумевает ряд действий по выяснению факторов, из-за которых заключение договора купли-продажи могут признать недействительным.

Юридическую проверку квартиры лучше доверить специалистам, но при этом нужно знать, из каких этапов состоит проверка.

1. Анализ правоустанавливающих документов

К правоустанавливающим документам относят договоры дарения, купли-продажи, мены, ренты, решения суда, вступившие в законную силу, свидетельства о праве на наследство, акты о приобретении с публичных торгов, брачные договоры и другое. Специалисты должны изучить, нет ли подчисток и исправлений в договорах, не находятся ли печати в числе похищенных или утраченных.

Если продавец предоставляет дубликат правоустанавливающего документа без подтверждения его государственной регистрации в правовом кадастре, то этот факт должен особенно насторожить.

В первую очередь нужно ознакомиться со справкой о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках. В ней указан правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности у продавца, количество сособственников, если они есть, а также возможные обременения. Недвижимость может быть заложенной в банке или у другого кредитора или быть арестованной за долги.

Эту справку может получить только владелец жилья или его доверенное лицо. Действительна она только один день. Выдается она в Правительстве для граждан (ЦОН) либо на сайте электронного правительства при наличии у продавца электронно-цифровой подписи.

Особое внимание уделите проверке техпаспорта. Не поленитесь сверить планировку квартиры с тем, что есть на бумаге. Не стоит покупать квартиру, в которой без разрешения госоргана перенесены стены, оконные или дверные проемы, санузел, кухня и так далее. Узаконение перепланировки грозит дополнительными расходами. В самом худшем случае перепланировку вообще не удастся узаконить, если, например, в крупнопанельном доме сделан проем в несущей стене.

Если покупается частный дом

1. Проверьте соответствие фактической площади с цифрами в документах. Если площадь по документам не соответствует действительной — от такой сомнительной сделки лучше отказаться.

2. Проверьте государственный акт на землю. Госакт должен соответствовать тому участку, на котором находится дом. Внимательно проверьте площадь участка, его регистрацию по конкретному адресу.

3. Проверьте кадастровые номера. Они должны быть везде одинаковы, то есть в договоре купли-продажи, техпаспорте и в акте на землю.

4. Удостоверьтесь, что нет межевых споров с соседями. Стоит вымерить расстояния от дома до установленных границ и свериться с планом территории. Есть смысл поговорить с соседями.

5. Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье. Это может быть арест, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом и должна быть зафиксирована при заключении сделки.

6. Проверьте техпаспорт. Убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

Если покупается дом, то целевым назначением земельного участка, наличием регистрации недвижимости в правовом кадастре, отсутствие обременений или притязаний, задолженностей по коммунальным услугам, целевым расходам, налогу. Нужно узнать, не подлежит ли участок выкупу, а дом и строения сносу по генеральному плану в будущем.

2. Проверка продавца и его права на совершение сделки

Для этого он должен являться полноправным владельцем недвижимости или уполномоченным представителем собственника. В первом случае необходимо изучить документ, удостоверяющий его личность, и убедиться, что данные документа совпадают с данными собственника, указанного в правоустанавливающем документе. Если продавец представляет интересы отсутствующего собственника, то он должен предъявить от него нотариальную доверенность на проведение подобных сделок.

Обратите внимание на содержание и законность доверенности, дату выдачи и срок доверенности (при отсутствии даты выдачи документ является недействительным). Попросите доверенное лицо дать контакты доверителя или встретиться с доверителем лично и зафиксировать аудио- или видеозаписью его волеизъявление на продажу недвижимости, а также понять, что доверитель является дееспособным, в случае подозрения на неадекватное поведение следует запросить справку из медучреждения либо вовсе отказаться от покупки, так как при недееспособности доверителя в любой момент купленное жильё могут отсудить.

Не лишним будет проверить и полномочия самого нотариуса — с помощью запроса в областную или республиканскую палату нотариусов. Ведь поддельная доверенность могла быть подписана несуществующим нотариусом либо тем, кто уже лишен профессиональной лицензии.

Кстати, сами нотариусы знают о проблеме фальшивых документов. Поэтому грамотные специалисты при регистрации сделок с недвижимостью созваниваются с нотариусом, который выписал доверенность, либо проверяют документ по общереспубликанской электронной базе ЕНИС.

Необходимо также проверить информацию о семейном положении продавца, так как для заключения сделки обязательно требуется присутствие и нотариальное согласие других собственников, супруга(-и), а в случае с детьми, не достигшими 14 лет, — разрешение органов опеки, также проверьте продавца на предмет его возможного участия в судебных тяжбах, наличие исков можно найти на сайте Судебный кабинет ВС РК.

3. Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости.

Хозяев квартиры может быть несколько. Нужно выяснить, кто еще, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире?

Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

• Появление бывшего супруга, имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.
• Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.
• Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.
• Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.
• Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.
• Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.
• Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Для иностранных граждан следует добавить ещё один немаловажный пункт: проверка возможности заключения данной сделки с точки зрения законодательства обеих стран.

Что должен проверить нотариус перед сделкой

Юридическую правомерность сделки купли-продажи проверяет и нотариус. В область его ответственности входят:

• проверка правоустанавливающих документов, документов, удостоверяющих личность либо полномочия юридических лиц по Государственной базе данных физлиц и юрлиц;
• наличие обременений по справке о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках (через Единую нотариальную информационную систему (ЕНИС);
• проверка наличия либо отсутствия брачных отношений;
• наличие запрещений и ограничений по Алфавитной книге учета запрещений на объект недвижимости;
• соответствие характеристик объекта в техпаспорте с правоустанавливающими документами;
• действительность существующих доверенностей.

Следовательно, при проверке юридической чистоты сделки необходима всесторонняя проверка всех документов, обстоятельств, а также прав и обязанностей лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту.

Источник: информационная служба kn.kz