Коммерческая недвижимость (CRE) остается крупным риском для американских страховщиков жизни, которые владеют CRE на сумму более $900 млрд, или примерно 17% от общего объема инвестированных активов, в основном в виде коммерческих ипотечных кредитов (CML) и ценных бумаг, обеспеченных коммерческой ипотекой (CMBS). Однако в последние несколько лет в секторе начали проявляться слабые места, говорится в новом отчете Moody's.
По данным агентства, рост расходов на рефинансирование, особенно в сегменте офисной недвижимости, привел к снижению стоимости недвижимости, что в конечном итоге привело к снижению показателей соотношения суммы кредита к стоимости залога (LTV) и увеличению требований к капиталу страховщиков.
Важно отметить, что американские страховщики жизни владеют ипотечными кредитами на сумму более $600 млрд, и за последние несколько лет страховщики сократили свое присутствие в офисном сегменте, поскольку влияние работы на дому на занятость и резкое падение оценок затруднили рефинансирование.
Оглядываясь на 2023 год, агентство Moody's отмечает, что слабость рынка коммерческой недвижимости, особенно в офисном секторе, заставила страховщиков пересмотреть свои риски.
Фактически, с июля 2022 года по первый квартал 2024 года стоимость многоквартирных домов снизилась на 18% из-за роста ставок, тогда как стоимость офисных помещений достигла пикового значения в 24%.
В то же время агентство Moody's отмечает, что ухудшение качества ипотечных кредитов продолжает приводить к снижению оценок, одновременно увеличивая соотношение суммы кредита к стоимости залога и просрочки по кредитам.
Агентство пояснило, что оно ожидает, что страховщики будут работать с заемщиками над решением вопросов, связанных со сроками погашения в течение следующих 12–18 месяцев, и использовать преимущество времени в свою пользу, «при условии, что непосредственные потребности в ликвидности останутся стабильными».
В дальнейшем агентство отметило, что в портфеле CMBS американских страховщиков жизни доминируют высококачественные сделки-кондуиты, которые, как правило, хорошо согласуются с долгосрочными обязательствами страховщиков.
Однако, хотя треть инвестиций в ипотечные кредиты приходится на крупные кредиты или ипотечные кредиты под залог одного актива/одного заемщика (LL/SASB), они, как правило, имеют более высокую степень кредитного улучшения, чтобы компенсировать концентрацию недвижимости и заемщиков, добавило агентство Moody's.
Кроме того, агентство поясняет, что влияние других инвестиций в коммерческую недвижимость минимально.
«Американские страховщики жизни имеют очень ограниченные активы в REIT, и еще меньшая доля REIT привязана к офису. Более высокие и более длительные процентные ставки увеличили стоимость финансирования, что привело к снижению ликвидности рынков сделок купли-продажи недвижимости и снижению стоимости недвижимости», — заявило Moody's.
Аналитики агентства добавили: «Хотя снижение процентных ставок в этом году увеличит транзакционную активность, стоимость активов может снизиться еще больше, если спад экономики снизит спрос на недвижимость. Замедление экономики окажет большее давление на рост NOI в течение следующих 12–18 месяцев, в то время как операционные расходы, включая страхование, фонд заработной платы и расходы на материалы, останутся высокими, что скажется на марже, поскольку спрос замедлится».
Подготовлено порталом Allinsurance.kz