Страхование титула защитит право собственности на жильё

Новые времена - новые проблемы

Канули в лету советские времена, когда квартиры получали от государства и становились номинальными собственниками только на срок проживания в этой квартире. Сделки купли-продажи такого жилья не производились, возможен был только обмен одного на другое. Настоящими хозяевами были только собственники кооперативного жилья, которые были вправе распоряжаться своей квартирой по собственному усмотрению, вплоть до свободной продажи.

В перестроечные годы и период массовой приватизации, когда государственный жилой фонд был приватизирован в частную собственность, сформировался рынок вторичного жилья, которому были присущи свои особенности. Теперь у каждой квартиры начала формироваться история, начиная с договора приватизации и череды собственников, которые сменяли один другого. И каждый собственник, в свою очередь, - это опять отдельная история, причём иногда с элементами мошенничества и откровенного криминала.

За последние годы из-за увеличения количества объектов недвижимости на свободном рынке существенно возросла доля квартир с историей перехода прав собственности, то есть «переживших» несколько сделок. Увеличилось количество квартир с «дефектами в истории» и таких, которые потенциально несут в себе риск спора о праве собственности.

В соответствии с практикой решения судебных споров признание одной из предыдущих сделок с недвижимым имуществом недействительной автоматически влечёт за собой недействительность всех последующих сделок. При этом потерпевшим оказывается последний собственник.

Для того, чтобы избежать неприятностей при покупке жилья на вторичном рынке, следует воспользоваться услугами профессиональных посредников-риелторов, которые помогут правильно оформить все документы, а также могут провести сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках. Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся в документах. Риелторы практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей и узнать обстоятельства, сопутствовавшие совершению сделки, установить факт наличия прав на жильё каких-либо неучтённых лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в объекте недвижимости.

Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно ни зафиксировать в документах, ни выявить при личных встречах. Это, скажем, совершение сделки под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа служащего организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работника органов внутренних дел или нотариуса. Более того, само мнение риелтора о законности совершаемой сделки может быть ошибочным. А не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны послужить основанием для прекращения права собственности клиента.

По договору со своим клиентом риелтор несёт ответственность за просрочку и предоставление некачественных услуг. Поэтому в случае лишения права собственности клиента на приобретённую недвижимость риелтор не обязан возмещать стоимость объекта. В лучшем случае его ответственность ограничится возвратом клиенту полученного вознаграждения и уплаты штрафа, если он предусмотрен договором.

Более того, риелтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого-то времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами. При этом риелтор не имеет резервных фондов для покрытия расходов на выплату стоимости квартиры своему клиенту, если последний утратит право на жильё по решению суда. Эффективным решение проблемы  в последние годы становится страхованию титула.

Страхование страхованию рознь

Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Полис страхования профессиональной ответственности может быть и у риелтора, но он распространяется на случаи, когда клиент предъявляет иск к агенту о возмещении причинённых им убытков. Дело в том, что на практике при оспаривании сделки сторонами спора являются продавец и покупатель. А для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риелторов необходимо решение суда, по которому агента обязывают возместить убытки, причинённые клиенту. Когда спорят продавец и покупатель, риелтор не является стороной в деле. Этим полис страхования профессиональной ответственности агентов отличается от другого вида страхования - страхования конкретной сделки, а именно страхования права собственности клиента риелтора на случай оспаривания сделки или его прав на жильё.

При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества. То есть проверке подлежат лишь права продавца. Кроме того, нотариус не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или её приобретения. Также совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания сделки недействительной. Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент регистрации договора (о чём нотариус не мог знать) служило основанием для признания сделки недействительной. При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определённых пределах.

Таким образом, нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесённые вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.

Завершающая стадия совершения сделки - государственная регистрация сделки и прав на недвижимость. В соответствии с Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 26 июля 2007 года её порядок не предусматривает обязанности сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (скажем, неучтенных наследников по закону или завещанию).

Таким образом, ни риелторы, ни нотариусы, ни система регистрации не дают 100 %-ной защиты прав владельцев недвижимости, поэтому дополнительной защитой и гарантией здесь становится страхование права собственности, созданное в целях защиты хозяина от правопритязаний третьих лиц на приобретенное жильё.

Как это работает

Участники рынка недвижимости начинают справедливо признавать, что единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является полис страхования права собственности. Страхование титула было выделено как отдельный класс страхования Законом «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам страховой деятельности»

от 15 июля 2010 года.

Первыми потребителями титульного страхования в Казахстане стали те, кто столкнулся с оформлением ипотечного кредита, когда заёмщикам, кроме страхования рисков полной или частичной потери имущества в случае чрезвычайных происшествий, страховые компании предлагали заплатить ещё и за страхование титула. Не набрав достаточных оборотов и доли рынка, титульное страхование в кризисный период пользовалось спросом единичными страхователями, и то в большей степень теми, у которых страхование титула требовал кредитный комитет банка. В последнее время в связи с увеличением ипотечного кредитования кредитные учреждения вновь начали проявлять интерес к титульному страхованию.

Одним из требований кредитных учреждений к заёмщикам по-прежнему остаётся страхование имущества, являющегося обеспечением договора банковского займа. Титульное страхование, в свою очередь, является лучшей формой гарантий прав собственности на имущество, которое, как правило, и выступает обеспечением при кредитовании. В Казахстане титульное страхование только начинает завоёвывать рынок, однако и сейчас к этой услуге казахстанцы прибегают в основном при ипотечном кредитовании.

Титульное страхование с 2010 года является отдельным классом страхования. До этого периода одни страховые компании относили данный вид к страхованию ответственности, другие к страхованию имущества, что привело к отсутствию единой статистики страховых премий и страховых выплат. С того момента, когда титульное страхование стало отдельным классом страхования, страховщикам представилась возможность анализировать динамику данного класса страхования. Так, на 1 января 2012 года лицензию по титульному страхованию имеют 11 страховых компаний из 35 в отрасли общего страхования. Страховые премии согласно данным Комитета по контролю и надзору финансового рынка и финансовых организаций Национального Банка Республики Казахстан в 2011 году составили 74,9 млн тенге, страховые выплаты пока не производились. Отсутствие возмещённого убытка свидетельствует о том, что это класс страхования является ещё слишком «молодым», при этом он набирает обороты и является довольно недорогим для страхователей. Годовая плата за страхование титула в страховых компаниях может достигать 0,3 - 0,5 % от стоимости недвижимости.

Суть страхования права собственности состоит в защите от последствий уже произошедших событий. Страхование права собственности защищает против любого неизвестного «дефекта» в праве. То есть любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие.

Основные этапы страхования права собственности состоят в следующем. Специалисты включают в страховое покрытие возможные риски, проявление которых влечёт за собой прекращение права собственности. Основные покрываемы титульным страхованием риски представляют собой довольно внушительный перечень:

1) совершение сделки несовершеннолетним, достигшим 14 (четырнадцати) лет, без согласия родителей (усыновителей) или попечителей, кроме сделок, которые он по действующему законодательству Республики Казахстан  имеет право совершать самостоятельно;

2) совершение сделок лицом,  признанным недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумия;

3) совершение сделки лицом, ограниченным судом в дееспособности;

4) совершение сделки гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими;

5) совершение сделки лицом, имеющим недостаточные полномочия на совершение сделки;

6) совершение сделки лицом, находившимся под влиянием заблуждения или стечения тяжелых обстоятельств;

7) совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них;

8) появление после совершения сделки не указанных в договоре лиц, имеющих право собственности на неё: неучтённых наследников по закону или завещанию, иждивенцев, престарелых и несовершеннолетних граждан, служащих в армии, находящихся в местах лишения свободы;

9) отчуждение недвижимости по доверенности в случае смерти владельца жилья;

10) отчуждение недвижимости, не принадлежащей продавцу;

11) подделка, подлог документов.

Страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда, основанием для которого является перечисленные события. Объём покрытия выбирает страховщик.

Эксперты страховой компании проводят преддоговорную экспертизу на предмет юридической чистоты объекта страхования (приобретаемого жилья), а также оценивают судебную перспективу спора как по выявленным рискам, так и по скрытым, невыявленным. Это особенно важно, если страхование проводят до сделки купли-продажи, обеспечивают финансовую гарантию возврата вложенных в недвижимость средств. Размер гарантии определяет страховая сумма, которая может быть равна рыночной стоимости жилья.

Кроме того, некоторые страховщики гарантируют юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое сопровождение может взять на себя страховая компания. Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховщику. Сам он вправе даже не участвовать в нём. Страховщик становится на место страхователя и не меньше заинтересован в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика по страховой защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.

Существенным является такое обстоятельство: если даже к моменту вынесения судом решения о лишении права собственности договор страхования заканчивается, страховая компания продолжает нести ответственность по выплате возмещения.

Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Оценка включает в себя анализ законности документов, изучение истории перехода прав, проверку прав пользователей. Отличие проверки страховой компанией от риелторской состоит в том, что страховая компания ко всему прочему оценивает вероятность предъявления претензий к владельцу жилья.

Конечно, страховая компания может не выявить какие-либо риски (например, нельзя предугадать возможность заявления каким-либо лицом иска о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение). Но страхование и производят на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдёт оно или нет. Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому лишение прав собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая компания выплачивает возмещение.

Все рискуют оказаться в ситуации, когда права собственности на объект недвижимости могут быть оспорены, а понесённые убытки не с кого будет взыскивать. Такое может случиться не только в результате умышленного подлога со стороны продавца недвижимости  или нарушения, допущенного сотрудником регистрационного органа, нотариусом или риэлтором при совершении данной сделки. Зачастую причина заключается в обнаружении каких-либо нарушений, совершённых в предыдущих сделках с данным объектом недвижимости, поскольку все объекты недвижимости имеют свою историю собственников. Именно поэтому титульное страхование особенно актуально в Казахстане, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью.

Источник: Журнал «Рынок страхования»  № 1-2 (88-89), ноябрь-декабрь 2011 г.