Недвижимость традиционно считается одним из наиболее надежных способов вложения денег. Но немало граждан РК, купивших недостроенные объекты, «обожглись». Сейчас в Казахстане разрабатывается проект закона о страховании дольщиков от рисков, сопряженных с ситуациями с недобросовестными застройщиками. Страховое сообщество неоднозначно восприняло эту инициативу: ведь предлагается страховать заведомо высокие риски при низких тарифах, что сделает страхование этого направления как минимум – убыточным, как максимум – разорительным для СК. Дольщики, банки и застройщики, напротив, только выигрывают.
В последний рабочий день лета пресс-служба Министерства регионального развития Казахстана оповестила, что разрабатывается законопроект, в рамках которого предлагается ввести страхование гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиком. Такой механизм заявлен как возможная альтернатива существующему механизму привлечения средств дольщиков с участием банка-агента, предусмотренного в действующем законе о долевом участии в жилищном строительстве. Согласно закону о долевом участии, строительные компании должны получать лицензии на привлечение средств дольщиков. Наряду с этим предлагается внедрить механизм страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками.
Предлагаемый механизм защиты прав и интересов дольщиков выглядит следующим образом: на первом этапе страховщик проводит предстраховую экспертизу застройщика на предмет соответствия исходным требованиям, а также иным критериям приемлемости к страхованию, которые устанавливаются соответствующими правилами. При этом застройщик должен иметь земельный участок, отведенный под строительство, исходно-разрешительную и проектно-сметную документацию, собственные средства или договор с банком второго уровня об открытии кредитной линии на 40–45% от проектной стоимости строительства.
Если страховщик и застройщик приходят к соглашению, то составляется документ, в котором прописываются условия привлечения застройщиком денег дольщиков на спецсчет, открытый в банке, и контроль страховой компании за движением денежных средств по спецсчету. Затем застройщик начинает строительство нулевого цикла за счет собственных средств.
Далее, на втором этапе, застройщик осуществляет возведение каркаса, инженерные и отделочные работы. При проведении этих работ он обязан иметь в наличии 15% собственных средств от стоимости строительства объекта (с учетом 15% затраченных средств на нулевой цикл – 30%). И только оставшиеся 70% от стоимости строительства будут осуществляться за счет средств дольщиков на спецсчетах, которые банк будет перечислять застройщику только с согласия страховой компании.
Как следует из предлагаемой схемы, финансирование строительства станет поэтапным: после выдачи авансового транша застройщику будет происходить строительный этап, и только после сдачи акта выполненных работ по нему перечисляться застройщику следующий транш. Так в Минрегионразвития планируют защитить дольщиков от потери вложенных средств в долевое строительство.
Но страховщики не в восторге от рисков, которые им предлагают покрывать. Как объяснил kursiv.kz руководитель исполнительного органа Ассоциации страховщиков РК Павел Завалко, природа предлагаемых к страхованию рисков административно-хозяйственная, а не вероятностная. «В отрасли застройки наблюдаются хронические проблемы: несвоевременное выполнение обязательств, непоставка оборудования и материалов, недооценка застройщиком своей ресурсной и трудовой базы. Это те риски, которые необходимо администрировать, а не страховать», – пояснил г-н Завалко. Предлагаемый механизм заведомо опасен ростом мошенничеств: если застройщик не получил материалы, потому что не заплатил за них – это будет признаваться страховым случаем, и тогда застройщику нет нужды платить за материалы: расходы лягут на страховую компанию. Эксперт отметил, что безхозяйственность и мошенничество не страхуются в принципе.
«Строительно-монтажные рис-ки, падение крана, землетрясение, затопление здания или пожар – это вероятностные события, и они могут быть застрахованы. В этом случае застройщик не сможет вовремя сдать объект из-за необходимости восстановительных работ», – объяснил разницу г-н Завалко.
Вторая немаловажная проблема – это сроки. «Сейчас на сроках застройщики выстраивают рекламные кампании, обещая сдать объект раньше конкурентов. Он может быть уверен, что не успеет за полтора года, но он обещает уложиться в этот срок. Но у нас наблюдаются хронические опоздания по заявленным срокам строительства: практически нет таких объектов в стране, которые бы построили без опоздания хотя бы на 6 месяцев. Но как можно страховать этот риск, если он равен 100%?» – рассуждает Павел Завалко, добавляя, что порой бывают опоздания, исчисляемые годами.
Логично, что у страховщиков нет желания покрывать риски нестрахового характера. «Если переложить такую ответственность на страховщиков, у них не будет средств закрыть убытки, начнутся дефолты, и все обвинят не застройщика, а страховщика, хотя инициатором дефолта является застройщик», – предположил худший сценарий эксперт. По его мнению, карта рисков изначально выстроена неправильно, базируясь не на принципах страхования, а на проблемах в системе жилищного строительства.
«К примеру, застройщик построил объект, но недооценил конъюнктуру рынка и не может продать объект. Или такой вариант: конкуренты построили аналогичные объекты. Но разве за это должны отвечать страховщики – это ошибки маркетинговой стратегии застройщика. До получения лицензии на строительство он должен просчитать все административно-хозяйственные риски, а не перекладывать ответственность на страховой сектор», – объяснил Павел Завалко.
Если рассматривать схемы «застройщик – дольщик – банк» и «застройщик – дольщик – страховая компания», то понятно, что у банка и страховщика противоположное отношение к риску просрочки сдачи объекта в эксплуатацию. «Для банка риск несдачи – это дополнительный доход, так как в таком случае кредит удлиняется, и БВУ получит дополнительный доход (даже с учетом дополнительной провизии). А для страховщика просрочка – это убыток», – подчеркнул собеседник. Следовательно, в предлагаемом сценарии то, что для банка хорошо, – плохо для страховщика. Инструмент кредитования едва ли стоит подменять страховым, особенно надеясь на дешевизну страхования при увеличении рисков. «Страховщики и банкиры – не меценаты, а в первую очередь бизнесмены. Бизнес не может быть планово убыточным», – резюмировал представитель Ассоциации страховщиков РК.
Сами страховщики подтверждают, что остается открытым ряд вопросов, которые прорабатываются до сих пор. «Сейчас очень сложно оценить все возможные подводные камни. Но поскольку вопрос с обманутыми дольщиками назревал давно, он требует серьезных, по сути, даже радикальных мер. Сам по себе дополнительный класс страхования – это всегда двигатель для развития страхового рынка», – рассказала kursiv.kz директор департамента рекламы и PR СК «Альянс Полис» Ирина Лещенко. Но у страховщиков возникнет множество сопутствующих обязательств. В компании считают, что страховщики должны понимать, что будут принимать на себя часть рисков проекта, в какой-то степени нести ответственность за качество строительных работ, за соответствие документов и даже за репутацию того или иного застройщика. «Но с другой стороны, при правильном подходе это положительно скажется на квалификации самой страховой компании, потому что нужно будет массово привлекать или взращивать профессиональные кадры – андеррайтеров, «выплатников», оценщиков именно по жилищному строительству», – отметила Ирина Лещенко.
В СК «Алатау» полагают, что алгоритм по страхованию дольщиков вполне может работать в РК. Дольщикам и застройщикам он позволит решить массу проблем, а вот для страховщиков ситуация не совсем понятна. «Сейчас еще не решен вопрос перестрахования предлагаемых рисков: прежде всего речь идет о западном перестраховочном рынке, который, в свою очередь, крайне осторожно относится к подобным рискам из стран СНГ», – подчеркнули в СК «Алатау».
Если страховые компании РК законодательно обяжут делать часть работы по анализу каждого проекта по страхованию ответственности застройщиков, то, по мнению СК «Алатау», абсолютно никакой выгоды от этого страховщики не приобретут, поскольку вырастут административные расходы, связанные с консультацией узких специалистов в области строительства и финансов.
В мире, впрочем, подобные примеры страхования строительства имеются в достаточном количестве. В СК «Альянс Полис» рассказали, что опыт страхования рисков дольщиков в мире очень большой, в частности, в странах, активно практикующих такой способ застройки. «К примеру, в России существовал механизм страхования рисков дольщиков уже более 3 лет, а в начале 2013 года президент РФ подписал закон о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Вводиться в действие закон будет с 1 января 2014 года», – рассказала Ирина Лещенко.
По мнению российских аналитиков, такой закон не должен существенно повлиять на рынок новостроек, потому что, во-первых, стоимость страхования должна быть невысокой, во-вторых, ответственные застройщики будут выполнять требования закона, а безответственные будут по-прежнему стараться его обойти. «Единственное, что со временем стоимость квартиры на этапе строительства должна приблизиться к готовой квартире. Потому что риск остаться без таковой сводится к нулю. К примеру, в Лондоне или Нью-Йорке новостройки зачастую продаются вообще без какого-либо дисконта по отношению к готовым объектам», – рассказали в СК «Альянс Полис».
Как отметили в СК «Алатау», у российских страховщиков закон о страховании дольщиков энтузиазма не вызвал, и они регулярно высказывают свои опасения в СМИ. «Да, в западных странах аналогичное страхование работает, причем довольно успешно. Но участники страхового рынка России неоднократно говорили о том, что опасаются недобросовестности застройщиков, напоминая о том, что менталитет российский и западный резко отличаются, и исключать возможность мошенничества со стороны российских застройщиков нельзя», – добавили в страховой компании.