Концепция страхования ответственности застройщиков перед дольщиками в том виде, в котором ее намерены реализовать, разорит страховые компании и бюджет
Министерство регионального развития РК разработало концепцию изменений в законодательные акты по вопросам долевого участия в жилищном строительстве. Как сказано в документе, это попытка найти баланс между интересами сторон договора долевого участия, где гражданин, вложивший средства в строительство — заведомо слабое звено. Цель законодателя — принять превентивные меры и найти нужные правовые рычаги для надлежащего исполнения застройщиком принятых на себя обязательств. Застройщиков обяжут страховать риск несвоевременной сдачи объекта и риск банкротства.
При всем благородстве порыва, механизм страхования в условиях, прописанных концепцией, работать не будет. Перечисленные в нем риски застройщиков не могут быть минимизированы страхованием, поскольку требуют наведения порядка в строительной отрасли. Страховой рынок негативно отнесся к документу, предвидя колоссальные для себя убытки.
В итоге для реализации задуманного предложено создать специализированную компанию со стопроцентным участием государства на базе «Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов» — «Казахстанскую строительную страховую компанию» (КССК).
После этого вполне реальна ситуация, когда все риски непрозрачного и коррумпированного строительного сектора, от которых отказались частные страховые компании, лягут на государство. А поскольку оно и так достраивало замороженные объекты обманутых дольщиков из бюджетных средств в целях купирования социальной напряженности, появление лишнего звена между государственным бюджетом и дольщиком, как минимум, финансово неэффективно.
Горький опыт долевого строительства
Колоссальная потребность казахстанцев в жилье нашла свой выход в механизме долевого участия, крайне популярного в период бурного коммерческого строительства 2003–2006 годов. Доступные кредиты, щедро раздаваемые банками, быстрый рост цен на недвижимость, низкий порог вхождения в строительную отрасль привлекли максимальное число игроков — как со стороны дольщиков, так и из числа строительных и инвестиционных компаний, большинство которых не располагали достаточным собственным капиталом для работы в крупном строительстве. Строительная «пирамида» ждала своего часа и мгновенно рухнула с разразившимся мировым финансовым кризисом.
Осенью 2007 года основная часть строительных объектов была заморожена из-за проблем финансирования. Многие строительные компании были признаны банкротами, в отношении отдельных руководителей компаний возбуждены уголовные дела, обманутые дольщики стали бороться за свои права, надеясь вернуть средства. И дольщики, и застройщики перестали исполнять взятые кредитные обязательства перед банками. На тот период насчитывалось 450 строящихся комплексов с почти 63 тысячами дольщиков.
В итоге государству пришлось поддержать банки и решать проблемы дольщиков. Число объектов, достроенных с государственной помощью в 2007–2012 годах, составило 140 с общим количеством дольщиков около 31 тыс. Проблемные объекты достраивались за счет бюджетных средств. На эти цели было выделено 461,3 млрд тенге, часть из которых является безвозвратными.
Чтобы избежать повторения ситуации в будущем и вернуть доверие населения к долевому жилищному строительству, государство ужесточило квалификационные требования к застройщикам, а также увеличило число участников: к застройщику и дольщику добавили проектную компанию и банк-агент, в котором дольщику открывается счет. Именно там лежат деньги дольщика, пока идет начальное строительство, и получить которые застройщик может исключительно после того, как подтвердит рентабельность проекта, свою репутацию и надежность.
Однако идея с банком-агентом сегодня практически не работает. Многие застройщики вместо договора долевого участия заключают договор инвестирования. В первом случае вся ответственность ложится на застройщика, во втором — делится пополам. Тем самым правоотношения выносятся за рамки законодательства, обязывающего работать с дольщиком на определенных условиях. Правительству вновь пришлось брать инициативу в свои руки с учетом того, что долевое жилищное строительство получило в республике второе дыхание. Согласно программе «Доступное жилье-2020», только в 2013 году предусматривается ввести в эксплуатацию 6,6 млн кв. метров. К тому же по состоянию на 1 июля текущего года по республике оставалось завершить 16 объектов с участием 3 тыс. 264 дольщиков.
Страховщикам дали срок
Для снижения рисков банкротства и мошенничества в долевом строительстве и, как следствие, снижения социальной напряженности планируется ввести дополнительный механизм контроля над строительными компаниями путем обязательного страхования ответственности застройщика перед дольщиком.
Согласно концепции, представленной Министерством регионального развития РК, застройщик обязан получить предстраховую экспертизу на предмет своего соответствия исходным требованиям. По результатам экспертизы страховая компания устанавливает рейтинг надежности застройщика, тариф и заключает договор страхования. Лишь после этого застройщик проводит презентацию проекта, привлекает средства дольщиков на спецсчет в банке-агенте и начинает возводить нулевой цикл за собственные деньги. После завершения нулевого цикла и выстраивания части каркаса (не менее 15% от стоимости объекта), а также при наличии на спецсчете долевых взносов в размере не менее 25% от стоимости строительства, с предварительного согласия страховой компании, застройщик получает доступ к деньгам дольщика в соответствии с этапом строительства.
Страховым случаем будет признаваться принудительное банкротство застройщика, а также нарушение срока сдачи объекта строительства в эксплуатацию (при этом будет предусмотрен период ожидания не менее 6 месяцев). Дольщику гарантируется 100%-й возврат его средств. Страховой полис будет действовать до предусмотренного договором о долевом участии срока передачи жилья дольщику и сохраняет его права на получение возмещения по страховому случаю в течение последующих 2-х лет.
Тем самым разработчики концепции надеются достичь следующего положительного эффекта: отобрать самых квалифицированных строителей, возложить функции контроля за ходом строительства на страховую компанию; в случае неисполнения застройщиком обязательств — обеспечить дольщику гарантированный возврат средств.
Однако страховой сектор негативно отреагировал на предложение правительства: уж слишком велики риски застройщиков. Как считают страховщики, основной риск застройщика — вовсе не банкротство, а несвоевременная сдача объекта, которая сегодня стала повсеместной практикой. По оценке экспертов, 90% построенных объектов сдаются с опозданием на полгода или год. На самом деле ситуация гораздо хуже. Часто жильцы въезжают в «готовый» объект, требующий серьезной доработки, или получают документы о сдаче дома через многие месяцы. С учетом этой практики почти все дома сдаются с опозданием. А это страховой случай, покрывать который придется страховой компании, и оговоренного в концепции тарифа в 3,5–5% вообще не хватит.
«У строителей сейчас, кроме цены, самый используемый маркетинговый инструмент — это срок. Все заведомо обманывают дольщика, что выполнят работу своевременно, и называют нереальный срок окончания строительства. Чтобы это прекратить, через надзорный орган надо установить требование, что если дом по строительным стандартам должен быть построен за два года, его нельзя сдавать за год. Ведь если строитель нарушит срок сдачи — наступает ответственность у страховщика»,— прокомментировали «Эксперту Казахстан» на условиях анонимности в одной страховой компании.
Другой вопрос — каковы причины того, что застройщик вовремя не сдал объект. В Реестре рисков представлены значительные для деятельности застройщика риски, большая часть которых к вероятностным, т.е. страховым событиям никак не относится.
«Перечисленные в Реестре риски — просто смешные. Только два пункта можно отнести близко к страхованию. Когда ломается крупное оборудование — например, башенный кран и требуется время, чтобы заказать и привезти новый, и на этот период стройка замораживается. А также чрезвычайное событие: допустим, пожар или затопило стройплощадку, и по этой причине не вовремя сдали объект. Причины, когда застройщик не нашел квалифицированных работников, не оценил уровень техники, неправильно выбрал этажность — касаются менеджмента компании. Если у застройщика нет нужного оборудования, почему ему вообще дали лицензию? Если нет квалифицированной рабочей силы, то с какой стати компания начала строить? Хорошо хоть убрали пункты, связанные с риском забастовки, который вообще относятся к форс-мажору. На самом деле чиновники хотят страховать не ответственность, а безответственность строителей»,— сказали на условиях анонимности в другой страховой компании.
Страховщик — не цензор
Отдельная тема, которая не устраивает страховой рынок,— это тарифы. С их точки зрения, собираемые премии должны быть пропорциональны уровню риска. А страховать огромные строительные объемы планируется фиксированным небольшим тарифом от 3,5 до 5%. Но даже банки, предлагая финансирование, закладывают в кредитные деньги более высокие риски. У банков минимальная кредитная средняя ставка для корпоративного сектора равняется 15%, потому что в казахстанской экономике сложился определенный уровень рисков, ниже которого деньги в долг давать опасно. К тому же банки под риски формируют залоги. У страховщиков залогов по определению быть не может. Если по банковскому кредиту возникает просрочка, банк только зарабатывает: он сразу включает пеню и начинает получать дополнительный доход. Цена кредита возрастает.
В страховании застройщику единый тариф в 3,5–5% ставится на весь период стройки. Если стройка в среднем идет 2 года, страховая компания получит мизер по сравнению с банком, к тому же не имея права потребовать залог, выставить пеню, зато получая почти стопроцентную вероятность несвоевременной сдачи объекта.
Опоздание по сдаче объекта на 6 месяцев включает схему, когда дольщик может обратиться в страховую компанию и потребовать возмещения полной стоимости квартиры. Получается интересная ситуация. Если для банка просрочка — дополнительный доход, то для страховщика — убыток. Страховщик получает меньше, а ответственности несет больше. И прописанное в концепции право контролировать застройщика, в частности вынести запрет на очередной этап строительства с использованием денег дольщиков, его не радует. Контроль — не профильная функция страховщика, считают на рынке. А главное, страховая компания попадает в другую зависимость. Если предыдущий цикл строительных работ выполнен некачественно или не закончен, то выдавать разрешение на новый этап и использование денег дольщиков нельзя. А если не разрешить финансирование — можно спровоцировать опоздание со сдачей объекта и наступление страхового случая. Замкнутый круг.
Страховщики справедливо спрашивают: а стоит ли покрывать риски, за которые строителей надо элементарно наказывать и забирать лицензию. А те риски, которые относятся к страховым, надо рассматривать через систему бонус-малус: когда практика у застройщика положительная — давать ему тарифную скидку, если негативная — увеличивать тариф.
Сейчас страховая компания смутно представляет себе, какие строительные риски она покрывает. Объем премий в классе страхования строительно-монтажных работ в разы ниже других видов. «Частный страховой бизнес мало страхует строительные риски по причине отсутствия полноценного опыта оценки таких рисков. У андеррайтеров просто нет достаточной квалификации и знаний, чтобы просчитать финансовую устойчивость застройщика, его способность отвечать по обязательствам. Кроме того, страховой бизнес не готов брать на себя риски финансовой непрозрачности строительных компаний,— отмечает председатель правления страховой компании «Коммеск-Омiр» Олег Ханин. — Не все застройщики готовы сегодня открывать третьим лицам информацию о своем финансовом состоянии и денежных потоках. Кроме крупных игроков с именем на рынке, большинство строителей не располагают таким документом, как кредитная история, имеют неполный пакет финансовых документов. Это нарушает страховую практику, когда максимальный объем информации помогает страховщику качественнее оценивать риски и выставлять адекватный страховой тариф».
«Нас рынок страхования и перестрахование ответственности застройщиков никак не привлекает. Мы вообще не считаем, что строительный рынок в принципе есть. У застройщиков нет истории и понимания того, как правильно строить бизнес. Повсеместно непрозрачность деятельности. Крупных и открытых строительных компаний — единицы. Это не тот вид рисков, в которых страховые компании заинтересованы»,— в свою очередь считает председатель правления страховой компании «Евразия» Борис Уманов.
В итоге страховые компании будут отказывать клиенту в возмещении убытков, находя причины для этого. Страховой рынок уже проходил похожие истории. В 2008 году страховые компании в массовом порядке уходили с рынка обязательного страхования ответственности автовладельца — из-за того что страховые выплаты в разы превышали собранные премии из-за низких тарифов. На сегодня практически прекратилось обязательное страхование ответственности в растениеводстве. По той же причине: плохо просчитанные риски и неадекватные зонам земледелия тарифы.
Ход конем
Несмотря на негативную экспертизу со стороны страхового рынка, разработчик считает концепцию вполне работоспособной и отказываться от нее не собирается. Он предлагает операторам этого страхования сделать государственную компанию на базе Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов, который с принятием новой концепции развития долевого строительства переходит в разряд архаичных элементов.
Проблема в том, что при сохранении всех рисков, которые несут в себе фиксированный тариф, конфликт интересов страховщика на этапе мониторинга целевого использования денег дольщиков и безалаберность в строительных компаниях, рассчитываться с дольщиками придется в конечном счете государству. Очень странно, что риски, от которых отказался частный сектор, государство берет на себя так легко.
Страхование строительства, с его финансовыми объемами, безусловно, интересно для страхового бизнеса. Но при условии, что в отрасли будет наведен порядок, полностью искоренены коррупция и непрофессионализм. А до этого момента создание даже государственного оператора не решит скопившихся проблем строительного рынка. Будет очередная бюрократическая машина, проедающая бюджетные деньги.