Чтобы появился интерес к страхованию долевого строительства
По даннымКомитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Республики Казахстан во время кризиса порядка 460 млрд тенге бюджетных средств было потрачено на завершение объектов долевого строительства. В результате на сегодняшний день более 64 тыс. обманутых дольщиков получили свои квартиры, но...за счёт государства! Да, именно благодаря беспрецедентным мерам со стороны государства. Без преувеличения можно сказать, что это единственный опыт на всём постсоветском пространстве.
С учётом первоначального печального опыта запуска на самотёк вопроса дольщиков был принят в июле 2006 года Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», положения которого защищают права и интересы дольщиков. Но в любом законодательстве пытливый ум желающих "заработать легкие деньги"может отыскать слабые звенья, к примеру подменой понятий "договор инвестирования"и"договор долевого участия". Если по закону долевого участия вся ответственность ложится на застройщика, то договор инвестирования предусматривает ответственность обеих сторон - застройщика и инвестора (он же по сути тот же дольщик).
В сложившейся ситуации планируется усовершенствовать механизм защиты прав и интересов дольщиков. Для этого предусматривается внести поправки в законодательство, регулирующее сферу долевого участия в строительстве, дополнив его системой обязательно-договорного страхования гражданско-правовой ответственностизастройщика перед дольщиками.
Проблема только в том, что отечественныечастные страховые компании не проявляют интереса к страхованию долевого строительства. На то, видимо, есть веские причины, поскольку нашистраховщики, наученные горьким опытом «рыночных механизмов минимизации рисков посредством страхования», чувствуют или точно знают, в чём подвох. Попробуем разобраться в этом.
Механизм с большим скрипом
В некоторых вопросах статистика - наука точная, и по её данным с 2006 года была выдана всего одна лицензия по организации строительства жилых зданий за счёт привлечения денег дольщиков, но при этом не привлечено ни одного дольщика. На рис. 1 представлен действующий механизм долевого участия в жилищном строительстве. Реализовать его на практике в полной мере, как считают в Министерстве регионального развития Республики Казахстан, не удалось по таким основным причинам, как:
- настороженность банков в вопросах кредитования застройщиков;
- неприемлемые условия кредитования;
- отсутствие оборотных средств у застройщика.
На практике за весь период действия Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» (Закон) было построено незначительное количество жилья. При этом были выявлены факты "обхода" норм Закона застройщиками, а именно: застройщики путём заключения договоров инвестирования напрямую привлекали деньги населения для строительства жилья. Так, по договорам инвестирования, по данным Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства, на сегодняшний день строятся 47 объектов в г. Астане и предположительно - 42 объекта в г. Алматы. И, несмотря на все усилия государства, на рынке всё ещё существует риск появления большого числа обманутых дольщиков.
В целях снижения рисков в сфере долевого строительства (мошенничества, банкротства застройщика) и как следствие - социальной напряженности государством предлагаетсядополнить существующий механизм системой обязательно-договорного страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками. Страхование будет осуществляться по лицензии на добровольное страхование и будет обязательным только для застройщика, но не для страховой компании. Страховыми случаями будут признаваться:
- нарушение срока сдачи объекта строительства в эксплуатацию, при этом будет предусмотрен период ожидания не менее 6 месяцев от указанного в договоре срока передачи объекта долевого строительства;
- вступление в законную силу решения суда о принудительном признании застройщика банкротом, при этом для снижения убытков страховой компании предлагается по примеру российского опыта помимо залоговых кредиторов указать в 3-ей очереди реестра требований кредиторов-дольщиков, в том числе страховых компаний, так как после произведения страховой выплаты все права и обязанности дольщика по договору о долевом участии переходят к страховой компании.
Страховую сумму планируется определить равной сумме обязательств застройщика по договору о долевом участии в жилищном строительстве перед дольщиками. При этом страховой полис будет действовать до предусмотренного договором о долевом участии срока передачи жилья и сохранит право дольщика на получение возмещения по страховому случаю в течение последующих 2-х лет.
Порадовать может ужеодин тотфакт, что страхование будет осуществляться в добровольном классе, но покрываемые риски по сути не являются страховыми! Нарушение срока сдачи объекта строительства в эксплуатацию и признание застройщика банкротом - это финансовые риски с большой вероятностью, если не оговорены конкретные причины возникновения последствий, признаваемых страховым случаем.
Так, нарушение срока сдачи объекта строительства в эксплуатацию может произойти по разным причинам. Например:
- срыв поставок строительных материалов поставщиками, кражи оборудования, падение подъёмного крана, возникновение аварий и других строительно-монтажных рисков;
- безответственное отношение застройщика, прямое мошенничество.
Результат один, нопричины - разные. В первом случае события носят вероятностный характер и напрямую не зависят от застройщика, а вот во втором случае - это стопроцентный результат преступного умысла. В первом случае страховщик, конечно же, будет отвечать по своим обязательствам, а во втором случае ответственность должна ложиться на организацию, которая выдала лицензию такому застройщику, который, принимая на себя определённые обязательства, изначально не планировал их исполнять и при этом не имел каких-либо активов для того, чтобы покрыть нанесённый ущерб.
В случае прямого мошенничества дольщик, конечно же, не пострадает. А вот страховщик, даже если ему будет предоставлено право регресса по договору долевого участия, скорее всего будет лишён возможности покрыть свой ущерб, даже если он и будет указан в 3-ей очереди реестра требований кредиторов.
По мнению страховщиков, такое неконкретное указание причин наступления страхового случая способно только спровоцировать новую волну банкротств застройщиков, потому что наличие страховой защиты будет поощрять безответственность и приведёт к значительным убыткам страховщиков. Это и есть основная причина «прохладного интереса» коммерческих страховщиков к этому виду страхования.
 |
Ну раз это не вызывает интереса у рынка, тогда государство рассматривает вопрос создания на рынке специализированого страховщика - системообразующейстраховой компании со 100%-м участием государства. Рабочее название нового проекта - АО «Казахстанская строительная страховая компания» (АО «КССК»).
Похоже, заинтересованные государственные органы всерьёз намерены реализовать механизм страхования дольщиков, а страховщики не до конца оценили преимущества нового вида страхования ответственности. Присмотретьсяже внимательнеек предлагаемой схеме страхования наверняка стоит.
Один за всех
Предлагаемый процесс страхования с участием АО «КССК» предполагается реализовывать в несколько этапов. На первом этапе Застройщик проходит предстраховую экспертизу. Предварительная страховая экспертиза предусматривает проведение детального рассмотрения показателей эффективности деятельности строительной организации, а также оценки полноты и корректности предоставленных документов по методике, включающей в себя анализ трёх блоков параметров, таких как:
• параметры застройщика (основное требование: по финансовому состоянию застройщика - наличие собственного капитала в размере не менее 30 %; опыт работы);
• правовые факторы (основное требование - проверка состояния документации);
• косвенные факторы (брэнд и репутация застройщика и др.).
По результатам экспертизы АО «КССК» определяет рейтинг надёжности застройщика, тариф и заключает договор страхования. В зависимости от рейтинга надёжности (предполагается три уровня) страховой тариф составит от 3,5 до 5 %. Такой уровень тарифов, по мнению разработчиков, соответствует международной практике.
Далее застройщик проводит презентацию проекта, привлекает средства дольщиков, начинает строительство нулевого цикла. При этом дольщики перечисляют денежные средства по договорам о долевом участии на спецсчёт в банке. Предположительно втечение 3 месяцев от начала продаж застройщику необходимо реализовать не менее 25 % от стоимости строительства объекта, что в свою очередь подтверждает репутацию надёжности компании. В обратном случае денежные средства возвращаются дольщикам. Проект консервируется до привлечения альтернативных источников финансирования.
Застройщику на данном этапе процесса долевого участия запрещено использовать денежные средства, находящиеся на спецсчёте. По каждому заключенному договору о долевом участии АО «КССК» оформляет страховой полис, который входит в перечень документов, необходимых при регистрации договора в уполномоченном органе.
На втором этапе застройщик по завершении нулевого цикла и возведении части каркаса (не менее 15 % от стоимости строительства объекта), а также при условии наличия на спецсчёте в банке долевых взносов не менее 25 % от стоимости строительства объектаи с предварительного согласия АО «КССК» получает доступ к финансированию со спецсчёта в соответствии с этапом строительства.
Так как АО «КССК» будет заинтересовано в надлежащей реализации хода строительства, то планируется, что оно и будет осуществлять контроль процесса строительства и целевого использования денежных средств.
Ожидаемый результат от реализации предлагаемой схемы:
Во-первых, отбор самых квалифицированных застройщиков.
Во-вторых, страховая компания примет на себя функции органа, контролирующего ход строительства.
В-третьих, в случае неисполнения застройщиком принятых на себя обязательств обеспечивается гарантированный возврат дольщику денежных средств.
И плюсы, и минусы
На первый взгляд, - надёжная схема взаимодействия всех участников процесса, если не одно или даже несколько «но». Начнём, к примеру, со страховой экспертизы. Основные параметры, которые предполагается исследовать, - это:
- параметры застройщика: экспертиза учредительных документов, наличие лицензий, наличие собственных средств в размере не менее 30 % от проектной стоимости объекта, проверка финансового состояния и рентабельности с учётом опыта работы на рынке;
- правовые факторы: правоустанавливающие документы на целевое использование земельного участка, технические условия по подключению коммуникаций, проектно-сметная документация, схема продаж;
- косвенные факторы: наличие собственной материально-технической базы, репутация застройщика, страховое покрытие строительно-монтажных работ, кредитная история, адекватность ценовой политики.
После проведения экспертизы страховщик должен принять решение о том, соответствуют ли заявленные сроки строительства конкретного объекта фактическим возможностям застройщика. То есть на этом этапе страховщик реально начинает понимать свои риски в связи со страхованием ответственности конкретного застройщика - это серьёзный плюс. При этом страховщик оценивает эти риски и назначает тариф. В процессе экспертизы страховщик проводит довольно большой объём работы, который частично должен быть выполнен при выдаче лицензии застройщику при согласовании проекта, и, как показывает практика, стоимость таких работ может составить более 5 % от стоимости объекта. Страховая экспертиза проводится страховщиком за свой счёт, но ведь возможна и такая ситуация, когда после проведения страховой экспертизы застройщик откажется от заключения договора страхования по причине того, что назначенный страховщиком тариф не отвечает его ожиданиям. Кто же тогда покроет расходы страховщика?
Итак, что должен включать тариф страховщика- только стоимость риска или экспертную оценку в том числе? Как мы видим, вопрос тарифообразования оказался не совсем простой. К тому же в связи с тарифами, которые предусмотрены разработчиками очевидным минусом, можно сразу назвать ограничением по тарифу - не более 5 %. Именно этот верхний предел, по мнению заинтересованных государственных органов, после изучения международного опыта будет достаточным для покрытия убытков страховщика.
Но как же быть с отечественной статистикой? К примеру, на сегодняшний день 27 застройщиков в г. Астане строят 97 объектов, из которых 10 - остановлены по разным причинам. К сожалению, нет возможности оценить в суммовом выражении, но если рассматривать количественную сторону, то практически 10 % из 97 объектов - подпадают под страховые случаи. Что же тогда покрывает тариф в 5 %?
 |
Другой серьёзный минус, который очевиден, - это конфликт интересов на этапе мониторинга целевого использования денег дольщиков. На втором этапе застройки, когда работы выполнены более чем на 15 % стоимости объекта, застройщик с разрешения страховщика получает доступ к средствам дольщиков, которые размещены на спецсчёте в банке. При этом страховщик стоит перед дилеммой: если предыдущий цикл строительных работ выполнен некачественно или не закончен, то выдавать разрешение на продолжение строительства и использование средств дольщиков нельзя, а с другой стороны, - если не дать денег, то застройщик может прекратить работы и строительство пойдёт с нарушением сроков, что напрямую означает для страховщика наступление страхового случая и, соответственно, - страховую выплату и убытки. Как в такой ситуации поступить страховщику?
Ещё один фактор, который нельзя сбрасывать со счетов, - это решение, которое примет дольщик в случае нарушения сроков строительства. Если сдача объекта просрочена на 6 месяцев, то страховщик фиксирует наступление страхового случая, но страховая выплата производится только по заявлению дольщика, и такое право у него сохраняется в течение 2 лет с момента просрочки даты сдачи объекта долевого строительства на 6 месяцев. Отечественная статистика говорит о том, что порядка 96 % объектов строительства сдаются с нарушением срока на 6 месяцев и более. То есть практически все объекты - это одни страховые случаи! Надежды на то, что дольщик заинтересован получить жильё и не станет требовать выплат от страховщика, - это не более, чем надежды, и этот риск нужно брать в расчёт с вероятностью 100 %.
На решение дольщика требовать или нет страховую выплату может повлиять и качество возводимого объекта. Если построенный дом не отвечает представлениям дольщика о качестве его жилья, то, будьте уверены, - дольщик потребует свои деньги обратно! И здесь усматривается ещё один минус в предлагаемой схеме реализации долевого строительства - это техническая экспертиза.
Если раньше техническую экспертизу осуществляли аккредитованные на то юридические лица, то сейчас этот вопрос планируется передать в ведение отдельных, специально подготовленных и соответствующим образом лицензированных специалистов - физических лиц. Ну какая, казалось бы, разница: "физик" или "юрик"? А разница есть. По мнению разработчиков законодательных изменений, специалист - физическое лицо, осуществляющий техническую экспертизу, будет более ответственно подходить к исполнению своих обязанностей, поскольку буде рисковать своей лицензией, то есть практически будет отвечать головой. Но что взять с этой «головы», если действительно будут пропущены серьёзные нарушения в строительстве объекта и это приведёт к его остановке? Максимум, что получит страховщик, - это моральное удовлетворение от того, что горе-специалист пару-тройку лет проведёт «в местах не столь отдалённых». В остальном страховщик останется один на один со своими проблемами. В случае осуществления технической экспертизы юридическое лицо могло бы потребовать наличия каких-либо финансовых гарантий (по типу страхования профессиональной ответственности), которые в случае допущенных нарушений и ошибок хотя бы частично покрыли убытки страховщика.
Можно было бы рассуждать и дальше, но уже минусов набирается больше, чем плюсов.
Цена вопроса
Многие минусы можно было бы рассматривать не так придирчиво, если бы цена вопроса была приемлемой. Какова же будет прибавка к страховому портфелю после введения нового страхового продукта?
Министерство регионального развития Республики Казахстан рассчитало прогнозный объём ежегодных страховых обязательств и страховых премий в соответствии с которым:
1. Прогнозный объём ввода коммерческого жилья согласно программе «Доступное жильё-2020» составит 3 млн кв. м ежегодно.
2. Планируемый, по данным Агентства Республики Казахстан по статистике, удельный вес коммерческого жилья, строящегося по договорам долевого участия (ДДУ) с задействованным механизмом страхования гражданско-правовой ответственности застройщика (ГПО) составит - 80 %.
3. Таким образом, прогнозный объём ввода жилья по ДДУ составит - 2,4 млн кв. м в год.
4. Как свидетельствуют данные Агентства по статистике Республики Казахстан, стоимость строительства 1 кв. м жилья по ДДУ составляет в среднем - 116 тыс. тенге.
5. В итоге общая стоимость строительства жилья по ДДУ составит - 278,4 млрд тенге.
6. Максимальная ответственность страховщика согласно предлагаемому механизму страхования ГПО застройщика - 70 % от стоимости строительства, что соответствует объёму обязательств страховых компаний в сумме 194,9 млрд тенге.
7. Если применить страховой тариф, предлагаемый разработчиками Закона в размере 5 %, то валовые страховые премии составят - 9,7 млрд тенге.
Много это или мало, можно подискутировать: 9,7 млрд тенге - это практически 4 % общего объёма рынка по итогам 2012 года (237,1 млрд тенге), а вот ответственность в 194,9 млрд тенге с вероятностью наступления страхового случая в 96 % - это уже в 2,5 раза превышает совокупные страховые выплаты рынка по итогу 2012 года (75,7 млрд тенге).
Представляется, что отечественные страховщики, наученные горьким опытом и крупными убытками, которые в разы превысили страховые премии (ОСРНС, страхование ГПО таможенных брокеров, страхованиехлебоприёмных предприятий), взвесив все новые плюсы и минусы, будут серьёзно думать, прежде чем откликаться на заманчивые предложения. Кстати, следует заметить, что вопрос перестрахования при таких условиях первичного страхования тоже остаётся открытым.
Журнал «Рынок страхования», Май 2013 г.