Чтобы покупка жилья не обернулась потерей средств и драгоценных метров, необходимо пройти несколько важных этапов. Один из них — проверка недвижимости на обременения.
Krisha.kz расскажет, что это такое, как проверить жильё на наличие обременения и самое главное — как их снять.
Виды обременений
Обременение — это ограничения на пользование собственностью. Такой недвижимостью нельзя распоряжаться полноценно (продавать, дарить, менять, получать коммерческую выгоду), а иногда исключено даже проживание. Наложить обременения могут физические лица, государственные органы или юрлица.
Важно знать, что обременения бывают добровольными и принудительными.
При добровольном владелец по собственному желанию предоставляет своё жильё в качестве залога. Например:
— при получении ипотечного кредита;
— в качестве долговых обязательств перед различными кредиторами;
— при временном приостановлении регистрации прав на недвижимость (например, в связи с кражей или утерей документов на жильё).
К принудительному обременению относятся:
— арест суда;
— юридические притязания третьих лиц (долги, споры).
Регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения:
— право пользования на срок не менее одного года (аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением, рента);
— право доверительного управления при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и др.;
— залог;
— арест;
— ограничения, налагаемые госорганами;
— иные обременения прав, предусмотренные законами РК, за исключением преимущественных интересов.
Расскажем о них подробнее.
Право пользования
Если жильё сдаётся в аренду больше чем на год и в этот период продаётся, то обременение состоит в том, что к новому владельцу переходят все обязательства, установленные договором аренды.
При наличии сервитута на участке (право ограниченного пользования для прохода, проезда, прокладки или пользования коммуникациями) новый собственник должен также соблюдать его.
Право доверительного управления
Продажа жилья не препятствует этому, и согласия управляющего на смену владельца не требуется.
Залог
Смена собственника возможна только с согласия залогодержателя. При этом право залога сохраняет силу, а правопреемник несёт все обязанности залогодателя.
Арест
Арест накладывает запрет на совершение любых сделок с имуществом. Владелец имущества обязан обеспечивать его сохранность.
Ограничения от госорганов
Чаще всего возникают за неуплату налогов, алиментов или как защитная мера органов опеки несовершеннолетних. Должник-собственник обязан обеспечить сохранность имущества и не вправе заключать сделки с ним.
Обременение на долю в имуществе
Если на долю наложен арест или другое обременение, то запрещено отчуждать объект полностью. Однако остальные сособственники (при наличии) могут распорядиться своими долями по своему усмотрению.
Временное прекращение прав регистрации
Собственник может обратиться сам с заявлением о временном прекращении регистрации прав на свою недвижимость (не более 15 дней) при утере правоустанавливающих документов на жильё и предотвращения сделок с ним, а также для предоставления гарантии контрагенту о неприкосновенности имущества для других лиц.
Как проверить недвижимость на обременения
Единственный способ узнать это — получить справку об обременениях.
В ней будет указан адрес, количество собственников, документ, на основании которого возникло право собственности, и, разумеется, перечень обременений и основания для них.
Справку можно получить так:
— заказать в любом ЦОНе;
— на портале egov.kz;
— написать официальный запрос в департамент юстиции по месту нахождения имущества. Ответ будет предоставлен в течение 15 дней;
— обратиться к нотариусу. У этих специалистов есть доступ к сведениям о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках через ЕНИС (государственная база данных «Регистр недвижимости»). При отсутствии возможности получения таких сведений информация выдаётся по запросу нотариуса.
При личном обращении необходимо заявление, удостоверение личности получающего либо доверенность, если за услугой обращается не сам собственник.
При онлайн-запросе нужно иметь ЭЦП либо использовать одноразовый пароль.
Справка бесплатная, готовится от 20 минут до одного рабочего дня. Действительна только на день выдачи!
В свою очередь юристы советуют проверить жильё и владельца в Судебном кабинете через опцию «Поиск судебных дел». Необходимо заполнить поля: " Область или город республиканского значения«, «Судебный орган» (районный или городской суды), «Учётный год» (юристы советуют проверять дела за последние пять лет) и указать Ф.И.О. собственника. Если недвижимость была предметом спора, то следует узнать суть дела у владельца, взвесить все за и против и только потом принимать решение.
Юристы рекомендуют также обратить внимание на цену объекта и количество сделок с ним за последние 3–5 лет. Если фигурировала стоимость гораздо ниже рыночной или жильё несколько раз продавалось или дарилось, если сделки проходили между близкими родственниками, это всё должно насторожить.
Всегда старайтесь заключать сделку именно с собственником, а не с доверенными лицами. Если такой возможности нет, свяжитесь с ним до сделки и получите видеосогласие на продажу.
Как снять обременение
Главный фактор для снятия любого вида обременения — прекращение ситуации, из-за которой оно было наложено.
То есть владелец жилья должен оплатить ипотеку, отдать долги, погасить обязательства перед кредиторами и т. д., а затем с документом — доказательством о снятии обременения обратиться в ЦОН или на egov.
Наиболее сложным видом обременения считается арест по гражданскому или уголовному делу.
В первом случае арест снимается после исполнения решения суда и оплаты работы судоисполнителя.
Во втором — после предварительного следствия, если дело прекращено, либо по решению суда.
Органы, имеющие право накладывать арест на недвижимость и вносить запреты на совершение сделок с ним, — правоохранительные органы, суды, судебные исполнители, органы государственных доходов (налоговая), органы опеки и попечительства, сами правообладатели.
Напомним, ранее мы рассказывали об этапах заключения сделки, как проверить недвижимость на юридическую чистоту, а также как не стать жертвой квартирных мошенников.